רכישת דירה להשקעה בקפריסין
דירה להשקעה בקפריסין - השקעה שהיא גם בית נוסף לכל מטרה
ישראלים רבים בוחרים לרכוש דירה בקפריסין, בשנים האחרונות. הסיבות לכך מגוונות: היציבות הפוליטית , ההשתייכות לאיחוד האירופי, הצמיחה הכלכלית ולא פחות מכך, הקרבה הגאוגרפית לישראל הפכו את קפריסין לחצר האחורית של השקעות הנדל”ן של ישראל.רבים גם רואים ברכישת דירה או דירות להשקעה , לא רק השקעה מניבה עם תשואה כלכלית מרשימה בצידה , אלא גם בית נופש לשימושם ,כולל מקום רגוע ושקט לימי מתיחות ביטחונית בישראל.לצד כל אלה חשוב להבין קצת בשוק בטרם נכנסים לרכישה: מיקום מועדף להשקעה אזור לרנקה, פאפוס, לימסול או ניקוסיה.
נדל"ן בקפריסין - השקעה שהיא גם בית נוסף לכל מטרה
ישראלים רבים בוחרים לרכוש נכס בקפריסין, בשנים האחרונות. הסיבות לכך מגוונות: היציבות הפוליטית , ההשתייכות לאיחוד האירופי, הצמיחה הכלכלית ולא פחות מכך, הקרבה הגאוגרפית לישראל הפכו את קפריסין לחצר האחורית של השקעות הנדל”ן של ישראל.
רבים גם רואים בכך לא רק השקעה מניבה עם תשואה כלכלית מרשימה בצידה , אלא גם בית נופש לשימושם ,כולל מקום רגוע ושקט לימי מתיחות ביטחונית בישראל.
לצד כל אלה חשוב להבין קצת בשוק בטרם נכנסים לרכישה:
מיקום מועדף להשקעה אזור לרנקה, פאפוס, לימסול או ניקוסיה.
| מחוז | הערכת כמות תושבים (ע"פ אתר לשכת הסטטיסטיקה של קפריסין) | מאפיינים עיקריים | מה אנו אומרים על דירות להשקעה שם ? |
|---|---|---|---|
ניקוסיה |
350,000 | עיר הבירה לא גובלת בים | פחות מומלץ ביחס לערים האחרות בעיקר בגלל העדר גישה מהירה לים מבחינתנו – למרות שקיימים בה הזדמנויות |
לימסול |
262,000 | עיר מפותחת הישראלים מכנים אותה המקבילה של תל אביב באזורים הנחשבים שלה (האזור של הזרים) נחשבת כיקרה בקפריסין | מומלצת בדגש על האזור של הזרים בהנחה ועדיין כלכלי |
לרנקה |
155,000 | שדה התעופה הבינלאומי עיר בתנופת פיתוח מחירים עדיין נוחים ביחס לאחרות פיתוח עתידי של מרינה ונמל אזרחי גדולים | מומלצת בדגש על האזור של הזרים |
פאפוס |
100,000 | אזור חביב על ישראלים בעיני קפריסאים וזרים זכה לכינוי של עיירות תיירות עם עדיפות לאוכלוסיה מבוגרת שדה תעופה בינלאומי משני | מומלצת רק באזורים של הזרים בהנחה ועדיין כלכלי ורק באזור עם רצף אורבני |
פארמגוסטה |
55,000 | איה נאפה ופרוטרס אזור בעל אופי יותר עונתי. ביתר השנה פחות פעיל | מומלץ כבית קייט – פחות מומלץ כלכלית |
| מחוז ותושבים | מאפיינים עיקריים | המלצת c360 עבור נדל"ן למגורים |
|---|---|---|
ניקוסיה – 350,000 | עיר הבירה לא גובלת בים | פחות מומלץ ביחס לערים האחרות בעיקר בגלל העדר גישה מהירה לים מבחינתנו – למרות שקיימים בה הזדמנויות |
לימסול – 262,000 | עיר מפותחת הישראלים מכנים אותה המקבילה של תל אביב באזורים הנחשבים שלה (האזור של הזרים) נחשבת כיקרה בקפריסין | מומלצת בדגש על האזור של הזרים בהנחה ועדיין כלכלי |
לרנקה – 155,000 | שדה התעופה הבינלאומי עיר בתנופת פיתוח מחירים עדיין נוחים ביחס לאחרות פיתוח עתידי של מרינה ונמל אזרחי גדולים | מומלצת בדגש על האזור של הזרים |
פאפוס – 100,000 | אזור חביב על ישראלים בעיני קפריסאים וזרים זכה לכינוי של עיירות תיירות עם עדיפות לאוכלוסיה מבוגרת שדה תעופה בינלאומי משני | מומלצת רק באזורים של הזרים בהנחה ועדיין כלכלי ורק באזור עם רצף אורבני |
פארמגוסטה – 55,000 | איה נאפה ופרוטרס אזור בעל אופי יותר עונתי. ביתר השנה פחות פעיל | מומלץ כבית קייט – פחות מומלץ כלכלית |
רכישת דירות בקפריסין למטרת השכרה
רכישת דירה או דירות בקפריסין מציעות למשקיעים הזדמנות לייצר הכנסות עקביות משכירות ואם בוחרים נכון, גם עליית ערך משמעותית לטווח בינוני ואילך.כשרוכשים דירה להשקעה בקפריסין בה קיימת תעשיית תיירות משגשגת באופן קבוע , ניתן להסתמך לא רק על תשואה לשכירות ארוכת טווח . עם מספר גדל והולך של מי שמחפש לעשות רילוקשיין מארצות שונות, המחפשים מקומות לינה להשכרה, לשוק הקנייה וההשכרה יש פוטנציאל גדול במקומות עם ביקוש. אנו ממליצים בכל מקום שבוחנים השקעה לוודא על מי מסתמך הביקוש באותו המקום ולוודא שהביקוש מתבסס על האוכלוסיה של הזרים בעיקר – המהווים את קטר הצמיחה של קפריסין. בקפריסין נכון להיום אחוז הזרים עולה על 20% מכלל תושבי האי. הדבר מהווה קטליזטור לאזורים שלמים, ברובם חדשים, המעדיפים לחיות מחוץ למרכזי האוכלוסיה של היוונים. אוכלוסיית הזרים כיום מונה: בריטים, רוסים, מדינות אירופה הקרות, אוקראינים, ישראלים, לבנונים ועוד כ"א זול בד"כ ממדינות עולם שלישי שעוסקים בעיקר בעבודת מזדמנות בתחום השירותים.
השקעות נדל"ן להשכרה בקפריסין
השקעות נדל”ן להשכרה בקפריסין מציעות למשקיעים הזדמנות לייצר הכנסות עקביות משכירות ואם בוחרים נכון, גם עליית ערך משמעותית לטווח בינוני ואילך. עם תעשיית תיירות משגשגת ומספר גדל והולך של מי שמחפש לעשות רילוקשיין מארצות שונות, המחפשים מקומות לינה להשכרה, לשוק הקנייה וההשכרה יש פוטנציאל גדול במקומות עם ביקוש. אנו ממליצים בכל מקום שבוחנים השקעה לוודא על מי מסתמך הביקוש באותו המקום ולוודא שהביקוש מתבסס על האוכלוסיה של הזרים בעיקר – המהווים את קטר הצמיחה של קפריסין. בקפריסין נכון להיום אחוז הזרים עולה על 20% מכלל תושבי האי. הדבר מהווה קטליזטור לאזורים שלמים, ברובם חדשים, המעדיפים לחיות מחוץ למרכזי האוכלוסיה של היוונים. אוכלוסיית הזרים כיום מונה: בריטים, רוסים, מדינות אירופה הקרות, אוקראינים, ישראלים, לבנונים ועוד מדינת עולם שלישי שעוסקים בעיקר בעבודת מזדמנות בתחום השירותים.
מיסוי ברכישה ואחזקת נדל”ן בקפריסין
על מנת לפשט את המיסוי בטרם נעבור לפירוט יתר להלן עיקרי הדברים לטובת הבנה כללית של הנושא.
מס רכישה: ברכישת נכס מקבלן אין מס רכישה. ברכישת נכס מקבלן נדרשים לשלם מע”מ. -מע”מ עבור דירה ראשונה לשימוש אישי בשיעור של 5%. -מע”מ עבור דירה נוספת או למטרות השכרה בשיעור של 19%.מיסוי ברכישה ואחזקת נדל”ן בקפריסין
על מנת לפשט את המיסוי בטרם נעבור לפירוט יתר להלן עיקרי הדברים לטובת הבנה כללית של הנושא.
מס רכישה:
ברכישת נכס מקבלן אין מס רכישה.
ברכישת נכס מקבלן נדרשים לשלם מע”מ.
-מע”מ עבור דירה ראשונה לשימוש אישי בשיעור של 5%.
-מע”מ עבור דירה נוספת או למטרות השכרה בשיעור של 19%.
תשלום מס הכנסה על דמי שכירות מנכס להשקעה:
על מנת לפשט את המיסוי בטרם נעבור לפירוט יתר להלן עיקרי הדברים לטובת הבנה כללית של הנושא.
מס רכישה:
ברכישת נכס מקבלן אין מס רכישה.
ברכישת נכס מקבלן נדרשים לשלם מע”מ.
-מע”מ עבור דירה ראשונה לשימוש אישי בשיעור של 5%.
-מע”מ עבור דירה נוספת או למטרות השכרה בשיעור של 19%.
| טווח ההכנסות ביורו | שיעור המס |
|---|---|
עד 19,500 |
פטור |
19,501 עד 28,000 |
20% |
28,001 עד 36,300 |
25% |
36,301 עד 60,000 |
30% |
מעל 60,000 |
35% |
תושבות / אזרחות
רכישת נדלן בקפריסין בסכום כולל של מעל 300,000 אירו ללא מע”מ (של יחידה אחת או שתיים) מזכה בתושבות, ניתן לקנות מקסימום 2 דירות בקפריסין.
1. מיסים ביחס לרכישת נכס
המסים/עמלות הבאים חלים על רכישת מקרקעין בקפריסין:
עמלות העברת קרקע – transfer fees
דמי ההעברה לעיל אינם חלים אם העסקה חייבת במע”מ , כלומר רכישת נכס חדש מקבלן.
עמלת העברה – transfer fees
העברת זכות הבעלות מהיזם לקונה מלווה במס רישום רכוש שמשלם הקונה למדינה, מה שנקרא דמי העברה.
דמי ההעברה מחושבים על סמך שווי החוזה של המקרקעין באמצעות השיטה הבאה:
- חישוב דמי העברה
- עמלת מחיר מקרקעין
| סכום | שיעור (מחושב מצטבר) |
|---|---|
עד 85,000 יורו |
3% |
מ- 85,001 ועד 170,000 יורו |
5% |
מעל 170,000 יורו |
8% |
דמי העברה מחושבים באותו אופן בעסקאות חוזרות , כלומר בכל העברת הבעלות במקרקעין מבעלים אחד למשנהו.
2. מס בולים
מס בולים ישולם על כל מסמך המתייחס לכל נכס הנמצא בקפריסין או לכל עניין או דבר שיש לבצע או לעשות בו, ללא קשר למקום ביצוע המסמך. שיעורי מס הבולים על הסכמים שנושאם מתייחס לנכסים שנמצאים בקפריסין או לעניינים או דברים שיבוצעו בקפריסין הם כדלקמן:
תמורה עד 5,000 אירו, ב-0%.
תמורה מ-€5,001 ל-€170,000 ב-0.15%.
תמורה מעל €170,000 ב-0.2%.
חלה מכסה מקסימלית של 20,000 אירו של מס בולים לכל מסמך.
מס ערך מוסף
נכסים חדשים חייבים במע”מ בשיעור של 19% על מכירתם ללא קשר אם הרוכש הוא ישות משפטית או אדם פרטי.
נכסים למכירה חוזרת פטורים ממע”מ, ומכאן בכפוף לדמי העברת קרקע כמתואר בסעיף הקודם.
במקרה בו רוכש נכס חדש (החייב במע”מ) הוא ישות משפטית, אזי הישות המשפטית יכולה להחזיר את המע”מ שנגרם רק אם פעילות הישות המשפטית האמורה היא מסחר במקרקעין או השכרה של המקרקעין בו ההכנסה משכר דירה תהיה חייבת במע”מ.
כפי שאתה יכול להעריך, הראשון (כלומר מסחר בעסקי נדל”ן) לא יעמוד בדרישות של תוכנית ה-CIP (תכנית ההשקעות של קפריסין כפי שמוגדרת בחוק) שכן הישות המשפטית האמורה לא תוכל להחזיק במקרקעין למשך תקופת ההחזקה המינימלית הנדרשת.
במקרה של בית המגורים העיקרי של הקונה (בהנחה שזה לא מושכר), הקונה יכול לבקש מע”מ מופחת של 5%, בכפוף לתנאים הבאים:
- השיעור המופחת של המע”מ הוא 5% והוא מוחל רק אם הנכס יהיה מקום מגוריו הראשי של הקונה ברפובליקה של קפריסין
- במידה והבעלים ימכור את הנכס תוך 10 שנים ממועד הרכישה, אזי יהיה צורך להחזיר לרשויות את חלק ההטבה במע”מ, באופן יחסי
- השיעור המופחת של המע”מ חל רק על 200 מ”ר הראשונים ואילו על יתר המ”ר, כפי שנקבע על פי מקדם הבנייה, מוטל שיעור המע”מ הסטנדרטי (כלומר 19%)
3. מיסוי על בעלות בנכס
הבעלים של מקרקעין בקפריסין מחויבים במסים שונים הנובעים מעצם הבעלות על מקרקעין בקפריסין.
אגרות הרשות המקומית
בהתאם לגודל הנכס, הרשויות המקומיות גובות בין 85 ל-256 אירו לשנה עבור איסוף אשפה רגיל, תאורת רחוב, ביוב ושירותים קהילתיים דומים. דמי שירותים קהילתיים ישולמו לרשויות המוניציפליות המקומיות על בסיס שנתי במהלך התקופה מאוקטובר עד דצמבר.
מס עירייה
כבעלים הרשום של הנכס, אתה נדרש לשלם מס עירייה שנתי, המחושב על שווי השוק של הנכס ליום 1 בינואר 1980. התעריפים נעים בין 0.001‰ – 0.002‰. מס עירייה ישולם לרשות העירונית המקומית שלך.
מס ביוב
כבעלים הרשום של הנכס, אתה נדרש לשלם מס ביוב שנתי, המחושב על שווי השוק של הנכס ל-1 בינואר 1980. התעריפים נעים בין 0.03% – 0.035%. מיסי ביוב ישולמו מדי שנה למועצה המקומית לביוב.
4. מיסוי על השכרת נכס בקפריסין
הכנסה משכר דירה שהתקבלה בקפריסין (ממקרקעין הנמצאים בקפריסין) נחשבת, לצורכי מס קפריסין, כ”הכנסה ממקור בקפריסין” וכתוצאה מכך כפופה למס הכנסה אישי ולתרומות של מערכת הבריאות הכללית, ללא קשר אם הבעלים הוא תושב בקפריסין.
בהתאם לתושבות המס וסטטוס המגורים של הבעלים, הכנסה מדמי שכירות עשויה להיות כפופה גם לתרומת הגנה מיוחדת (מס קטן נוסף שקשור להגנה על המדינה).
אם הנכס מושכר, ניתן לגלגל את אגרות הרשות המקומית ומס הביוב (המתואר בסעיף לעיל) בפוטנציה לשוכר.
הכנסה משכר דירה מנכסים הממוקמים בקפריסין בעל השלכות המס הבאות:
- מס ערך מוסף.
- השכרת נכסי מגורים ונכסים בהם השוכר לא משתמש פטורות ממע”מ.
- לבעל הנכס עומדת האפשרות לפטור באופן בלתי הפיך (באמצעות הגשת הטופס הרלוונטי לרשויות המס) ממע”מ דמי שכירות של נכס ספציפי, אולם במקרה כזה הבעלים לא יוכל להחזיר מע”מ תשומות שנגרם לו ברכישת הנכס האמור או על כל הוצאות תחזוקה שוטפות.
- תרומה מיוחדת להגנה (“SDC“) על הכנסה מדמי שכירות
- כל הכנסה מדמי שכירות שירוויחו תושבי מס קפריסין תושבי קפריסין תהיה כפופה ל-SDC בשיעור של 3% על 75% מהכנסות השכירות ברוטו (כלומר שיעור אפקטיבי של 2.25%). במקרה בו השוכר הינו ישות משפטית, מחויב השוכר לעכב במקור את סכום SDC ולשלם אותו למחלקת המסים על בסיס חודשי.
- תושבי מס קפריסין שמוגדרים NON DOMICILE ותושב (יותר מדוייק לכנות אותו שוהה חוקי) בקפריסין שאינו תושב למטרות מס פטורים מ-SDC על כל הכנסה מדמי שכירות שנצברו ממקרקעין בקפריסין. במקרה כזה וכאשר שוכר הנכס הוא ישות משפטית (שחובה לנכות SDC במקור), על הבעלים לספק לשוכר, על בסיס שנתי, את ההצהרות הרלוונטיות באמצעות טפסים IR614A DECL ו- IR614A Q, המאשר פטור מ-SDC.
מס הכנסה
כפי שהוזכר לעיל, הכנסה מדמי שכירות שהתקבלה בקפריסין (ממקרקעין הנמצאים בקפריסין) נחשבת, לצורכי מס קפריסין, כ”הכנסה ממקור קפריסין” ומכאן כפופה למס הכנסה אישי (PIT- personal income tax).
מתוך הכנסות השכירות ברוטו שהתקבלו:
ישנה הפחתה סטטוטורית של הכנסה זו ב-20%, והבעלים זכאי לתבוע ניכוי שנתי של 3% כנגד עלות הרכישה/בניית הבניין (ללא עלות הקרקע) לתקופה של עד 33 שנים. משנת בניית הנכס.
הסכום נטו חייב במס לפי PIT בשיעורים הבאים:
מערכת הבריאות הכללית (“GHS“)
כאמור לעיל, הכנסה מדמי שכירות שהתקבלה בקפריסין (ממקרקעין הנמצאים בקפריסין) נחשבת, לצורכי מס קפריסין, כ”הכנסה ממקור קפריסין”, ומכאן, החל מה-1 במרץ 2019, כפופה לתרומת GHS בשיעור של 1.70% על סכום השכירות ברוטו (2.65% מ-1 במרץ 2020 ואילך).
במקרה בו השוכר הוא ישות משפטית, השוכר מחויב לעכב במקור את סכום ה-GHS ולשלם אותו למחלקת המסים על בסיס חודשי.
ציות אישי למס
אנשים המרוויחים הכנסה מדמי שכירות חייבים להירשם לרשויות המס ולהגיש דו”חות שנתיים למס הכנסה אישיים ובמקרה רלוונטי את דוחות המע”מ הרבעוניים שלהם.
להלן סיכום קצר של הפעולות הנדרשות:
- רישום ברשויות המס לקבלת קוד זיהוי מס וכן רישום למטרות מע”מ (כאשר רלוונטי).
- הגשת דוחות מע”מ רבעוניים ותשלום כל חבות מע”מ קשורה, במקרה בו דמי השכירות המתקבלים כפופים למע”מ .
- הגשת הדוח השנתי למס הכנסה אישי (טופס IR1). המועד האחרון להגשת טופס IR1 הוא 7 חודשים לאחר סוף השנה.
- אם הכנסת השכירות השנתית עולה על 70,000 אירו, הפרט יצטרך לנהל ספרים ורישומים נאותים שעל בסיסם יש להכין חשבונות שנתיים בהתאם ל-IFRS, אשר חייב להיבדק על ידי רואה חשבון מורשה בקפריסין, במקרה כזה המועד האחרון להגשת טופס iR1 המבוקר הוא 15 חודשים לאחר סוף השנה.
- תשלום מיסי הכנסה אישיים ודמי GHS שלא נמשכו במקור: יש לשלם את ההתחייבויות המתאימות לרשויות באמצעות הצהרות מס זמניות, המוגשות ב-31 ביולי וב-31 בדצמבר בכל שנה.