2026 הביאה עמה את רפורמת המס המשמעותית ביותר בשוק הנדל"ן הקפריסאי מזה כמה שנים: ביטול מלא של תרומת ההגנה המיוחדת על הכנסות משכירות, הידוק מבחן "עתירת הנדל"ן" לצורך מס רווחי הון, וביטול דמי החותמת. במדריך השקעות הנדל"ן הכללי בקפריסין נגענו במיסוי בקצרה. במדריך הזה נרד לפרטים המדויקים: כמה משלמים בפועל בכל שלב, מה השתנה ב-2026, ומה הנקודה שרוב המשקיעים לא יודעים עליה.
מע"מ על נכס חדש מול נכס יד שנייה
נכס חדש מקבלן חייב במע"מ, ואילו נכס יד שנייה פטור ממע"מ לחלוטין. שיעור המע"מ הרגיל על נכס חדש הוא 19%. קיים שיעור מופחת של 5%, אך חשוב להבין בדיוק על מה הוא חל: הוא מיועד אך ורק לדירת מגורים ראשונה וקבועה של הרוכש, על 130 המ"ר הראשונים, בתנאי שערך הנכס אינו עולה על 350,000 יורו והשטח הכולל אינו עולה על 190 מ"ר עם שווי כולל של עד 475,000 יורו. מעבר לתקרות האלה, כל הנכס חוזר לשיעור המלא של 19%.
המשמעות למשקיע: אם הנכס נרכש לצורך השכרה ולא כמגורים קבועים, שיעור המע"מ המופחת אינו חל, וגם אם הוא הוחל בטעות, יש חובה להשיב את ההפרש (14 נקודות אחוז) אם הנכס הושכר או נמכר בתוך 10 שנים מהרכישה. משקיעים שרוכשים נכס להשקעה בקפריסין ישלמו לרוב 19% מע"מ מלא על נכס חדש, או יבחרו בנכס יד שנייה הפטור ממע"מ אך כפוף למס רכישה במקומו.
מס רכישה, דמי חותמת והיטל המכירה: מה משלמים בפועל
מלבד המע"מ, קיימים שלושה מרכיבים נוספים שמשפיעים על עלות הרכישה הכוללת. מס הרכישה (Transfer Fees) חל רק כאשר אין מע"מ, כלומר בעיקר בנכסי יד שנייה, והוא מדורג: 3% על ה-85,000 יורו הראשונים, 5% על ה-85,000 יורו הבאים, ו-8% על כל סכום מעבר ל-170,000 יורו. בעסקאות שאינן חייבות במע"מ קיימת הנחה גורפת של 50% על מס הרכישה, כך שבפועל התעריף האפקטיבי נמוך משמעותית מהמספרים הנומינליים. חשוב: דמי החותמת (Stamp Duty), שעד לאחרונה עמדו על 0.15%-0.2% מערך החוזה, בוטלו לחלוטין החל מה-1 בינואר 2026.
מרכיב נוסף שרלוונטי בעיקר בעת המכירה, לא הרכישה: היטל מכירה של 0.4% מתמורת המכירה, החל על המוכר, בתוקף מאז 2021.
| מרכיב עלות | נכס חדש (חייב מע"מ) | נכס יד שנייה (פטור ממע"מ) |
|---|---|---|
| מע"מ | 19% (או 5% למגורים ראשונים בלבד) | לא חל |
| מס רכישה | לא חל (פטור מלא) | מדורג 3%/5%/8%, בהנחה של 50% |
| דמי חותמת | בוטלו מ-1.1.2026 | בוטלו מ-1.1.2026 |
| היטל מכירה (בעת מכירה עתידית) | 0.4% על המוכר | 0.4% על המוכר |
הנתונים כלליים ואינם מהווים ייעוץ מס אישי. מומלץ לחשב תרחיש מדויק מול עורך דין או יועץ מס קפריסאי לפני חתימה.
מס רווח הון במכירת הנכס
מס רווח הון בקפריסין עומד על 20% מהרווח הריאלי, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות (שכר טרחת עורך דין, מס רכישה ששולם, שיפורים מתועדים) ובהתאמה למדד. הפטור האישי לכל אורך החיים הועלה השנה מ-85,430 יורו ל-150,000 יורו, מה שמקל משמעותית על משקיעים קטנים ובינוניים.
שינוי חשוב נוסף שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026: מבחן "עתירת הנדל"ן" לצורך מיסוי מכירת מניות בחברה שמחזיקה נדל"ן קפריסאי הוחמר, מ-50% ל-20% משווי נכסי החברה. משמעות הדבר היא שהרבה יותר מבני החזקה דרך חברה נכנסים כעת תחת רשת מס רווח ההון, גם אם בעבר הם לא נחשבו "עתירי נדל"ן". מי שמחזיק נכס דרך חברה, ולא באופן אישי, צריך לבחון מחדש את מבנה ההחזקה שלו לאור השינוי הזה.
מיסוי הכנסות משכירות אחרי ביטול ה-SDC
עד סוף 2025, כל הכנסה משכירות בקפריסין הייתה כפופה לתרומת ההגנה המיוחדת (SDC) בשיעור אפקטיבי של 2.25% מההכנסה ברוטו, בנוסף למס ההכנסה הרגיל. מ-1 בינואר 2026 בוטלה תרומה זו לחלוטין על הכנסות משכירות, לכל המשקיעים, ללא קשר למעמד ה-Non-Dom.
על נכס שמניב 24,000 יורו בשנה בדמי שכירות, ביטול ה-SDC לבדו חוסך כ-540 יורו בשנה. על תיק נכסים או נכס מסחרי שמניב 120,000 יורו בשנה, החיסכון מגיע לכ-2,700 יורו בשנה, נטו ישירות לכיס המשקיע.
מס ההכנסה הרגיל עדיין חל: הכנסת שכירות מצטרפת להכנסות אחרות ומחויבת במדרגות המס הפרוגרסיביות (0% עד 22,000 יורו, ואז 20%-35%), לאחר ניכוי אוטומטי של 20% בגין בלאי. בנוסף חלה תרומת הבריאות הכללית (GHS/GeSY) בשיעור 2.65% מההכנסה ברוטו, עד תקרה שנתית של 180,000 יורו.
מעמד Non-Dom: מה הוא כן נותן, ומה הוא לא נותן
מעמד ה-Non-Dom מיועד לתושבי מס קפריסאיים שאינם "דומיסילים" בקפריסין, בדרך כלל מי שלא היה תושב קפריסאי ב-17 מתוך 20 השנים האחרונות. הוא פוטר לחלוטין מ-SDC על דיבידנדים וריבית, ל-17 שנה, עם אפשרות הארכה בשתי תקופות נוספות של 5 שנים תמורת תשלום חד פעמי של 250,000 יורו לתקופה. תושבים "דומיסילים" משלמים כיום 5% SDC על דיבידנדים, ירידה מ-17% בעבר.
חשוב להבין: מעמד ה-Non-Dom אינו פוטר ממס רווח הון על מכירת נדל"ן, ואינו פוטר מתרומת הבריאות הכללית. הוא רלוונטי בעיקר למי שמתכנן להיות תושב מס בפועל בקפריסין, ופחות למשקיע ישראלי שממשיך להתגורר בישראל ורוכש נכס להשקעה בלבד.
הנקודה שרוב המשקיעים מפספסים: אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין
בניגוד לרושם שנוצר לעיתים, נכון להיום אין אמנה למניעת כפל מס בתוקף בין ישראל לקפריסין. קיים בין המדינות הסכם דו-צדדי להגנה על השקעות משנת 1998, אך לא אמנת מס. המשמעות המעשית: אין כללי "שובר שוויון" לתושבות כפולה, ואין הפחתת ניכוי מס במקור שמעוגנת באמנה. משקיע ישראלי שמחזיק נכס בקפריסין נדרש לדווח על ההכנסה גם לרשות המסים בישראל, ויכול לתבוע זיכוי מס חד-צדדי בגין המס ששולם בקפריסין, מכוח הדין הישראלי הפנימי, לא מכוח אמנה.
לכך יש משמעות מעשית נוספת: דיווח כתבות ב-2026 מציין כי רשות המסים בישראל הגבירה משמעותית את הפיקוח על ישראלים עם זיקה לקפריסין, בין היתר בגלל היעדר חילופי מידע אוטומטיים שאמנה הייתה מספקת. ככל שמדובר במבנה החזקה מורכב, דרך חברה או תושבות זמנית, מומלץ מאוד ליווי של יועץ מס שמכיר את שתי המערכות.
חשוב: זהו תחום דינמי, ויש דיווחים על מגעים בין המדינות לגבי אמנת מס עתידית. יש לבדוק את הסטטוס העדכני מול יועץ מס לפני קבלת החלטות, ולא להסתמך על מידע ישן.
סיכום: מה השתנה ב-2026 ומה זה אומר עבורכם
2026 שיפרה משמעותית את התמונה עבור משקיעי שכירות, עם ביטול ה-SDC וביטול דמי החותמת, אך גם החמירה את מבחן עתירת הנדל"ן לבעלי חברות. שילוב הגורמים האלה משנה את החישוב הכלכלי של כל השקעה, ולעיתים גם את מבנה ההחזקה המומלץ. ובגלל היעדר אמנת המס מול ישראל, תכנון נכון מראש חשוב יותר מתמיד.
רוצים לבדוק איך השינויים האלה משפיעים בדיוק על התיק או הנכס שאתם שוקלים? קבעו שיחת ייעוץ עם הצוות של C360, או חזרו למדריך ההשקעות הכללי להיבטים נוספים של השוק.
